July 2025

L’investissement d’un locataire pour devenir propriétaire exige pour être
rentable une durée de détention qui varie beaucoup selon les villes.

Le comparateur et courtier en produits financiers Meilleurtaux.com a récemment
présenté sa dernière étude « Acheter ou louer ? », pour aider à choisir entre la
location et l’achat d’une résidence principale. « Si on considère l’ensemble du
territoire, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans et 5 mois pour un
70 m² (soit 1 an et 8 mois de plus qu’en 2019 en moyenne), indique
Meilleurtaux.com. Sur les 36 villes étudiées, 4 villes à savoir Caen, Clermont
Ferrand, Metz, Nîmes, voient diminuer la durée de détention nécessaire d’un bien par
rapport à l’année dernière ».

L’accroissement de la durée de détention nécessaire s’accroit à Paris, Lyon, Boulogne
Billancourt et Bordeaux. « A Paris, il faut 4 ans et 8 mois de plus qu’en 2019 pour
que l’achat de sa résidence principale soit « économiquement intéressant ». A Lyon ,
la ville voit plus que doubler le nombre d’années nécessaire à l’atteinte de la
rentabilité, avec 18 années contre 7 années et 6 mois en 2019, du fait de la forte
hausse des prix enregistrée.

S’il existe de grandes disparités entre certaines villes, l’achat immobilier reste une
vraie valeur refuge.

La question de la rentabilité d’un achat immobilier peut également concerner un
projet de revente.  Pour rentabiliser un achat, les frais de transaction immobilière, et
notamment les frais de notaire, doivent être amortis. Les frais de notaire représentent
7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et comprennent une taxe départementale

(variable selon les départements mais en moyenne de 4,5%) ; une taxe communale
(1,20%) ; Des frais d’assiette (0,10%) ; la rémunération du notaire ou « émoluments »
proportionnels, compris entre 0,79% (pour la tranche au-delà de 60 000€) et 3,870%
(pour la tranche de 0 à 6 500€) ; des émoluments de formalités et les frais de
publication par le service des hypothèques.

Avec une augmentation du marché à 3% par an, il faut attendre au moins 2 ans pour
rentabiliser et absorber ce coût. Mais il faudra attendre une année de plus si vous
devez aussi intégrer des frais d’agence, et une autre pour absorber le coût des travaux
potentiels qui n’ont pas forcément augmenté la valeur intrinsèque du bien.

Concernant l’investissement locatif, de grandes disparités existent selon les villes. A
Paris et en proche banlieue pas exemple, les prix sont élevés en termes de ratio
prix/m2. Les prix sont élevés et n’assurent pas une rentabilité très élevée. L’achat à
180 000 € d’ une studette de 15 m2, soit 12 000 euros/ m2, louée 800 euros par mois,
le remboursement du crédit auquel s’ajoutent le paiement des taxes foncières et des
travaux de copropriété, ne seront pas couverts par les revenus locatifs.

Mais avec l’augmentation des prix, les produits achetés il y a 15 ou 20 ans ont pris de
la valeur.

En province, dans les villes où l’immobilier est beaucoup moins cher, le
raisonnement est différent. L’ achat à 80 000 euros un 2 pièces de 40 m2 à Périgueux,
que vous le louez 500 euros, avec un crédit à rembourser de 400 euros, la rentabilité
est plus élevée. Mais 10 ans plus tard, dans une commune, où le bassin de l’emploi
n’est pas dynamique, le bien immobilier ne se valorisera guère.

L’Assemblée nationale a voté que d’ici 2028, les passoires thermiques – les
logements classés F ou G dans le Diagnostic de Performance Energétique
— devront être rénovées pour pouvoir être mises en location.

Près de deux millions de résidences principales – dont 1,7 million dans le
parc privé sont concernés en France.

L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (250.000 adhérents) a
interrogé environ 4000 propriétaires.

13 % affirment avoir l’intention de vendre leur logement plutôt que de
le rénover. L’acheteur, en cas de cession, pourrait réaliser les travaux
requis.

16% ont l’intention de conserver leur bien sans le rénover. Environ
9% songent à ne pas respecter la règle et à louer leur logement en
l’état. Plus de 7% envisagent, quant à eux, de laisser leur bien vide,
quitte à ne toucher aucun revenu locatif.

Près de 30% promettent de se mettre en conformité «au plus vite»
(12%) ou «lorsque les sanctions seront effectives» (17%).
Plus de 41% estiment ne pas être concernés par la mesure et donc
que leur logement n’est pas une passoire thermique.

59% des propriétaires sont concernés et la moitié d’entre eux doivent faire
des travaux sans l’intention de respecter la future loi, si elle est
définitivement adoptée.

La Fnaim, l’UNPI et l’Unis contestent l’idée que les logements classés E
soient interdits d’ici 2034 . Les logements classés E représentent un quart
du parc de logements actuellement loués, ce qui mettrait en péril les
conditions de logement à moyen terme de près de 5 millions de Français.
Les trois organisations réclament de reporter l’échéance de 2034 à 2040.

Airbnb: une conférence citoyenne
rejette la mesure phare d’Hidalgo

La baisse des quotas de locations Airbnb de 120 jours de location par an
pour une résidence principale est rejetée par une conférence de citoyens
créée par la mairie de Paris.

La maire de Paris voulait abaisser ce plafond à 30 jours. Mais elle n’a pas
le pouvoir de décider du nombre de nuitées maximales qui est fixé par la
loi. Anne Hidalgo a demandé au gouvernement de donner ce pouvoir aux
maires. Refus catégorique .
Pour mettre la pression sur le législateur et modifier la loi, Anne Hidalgo a
choisi de sonder les Parisiens par référendum.
La Conférence de citoyens a recommandé de faire respecter le droit des
propriétaires de pouvoir louer leur logement dans la limite des 120 jours.
Mais, certains, qui ne représente pas la majorité, considèrent que cette
mesure reste une piste à étudier, notamment dans les quartiers victimes de
“surtourisme”», comme le centre de Paris ou encore Montmartre.