La rentabilisation d’un achat immobilier

L’investissement d’un locataire pour devenir propriétaire exige pour être rentable une durée de détention qui varie beaucoup selon les villes.

Le comparateur et courtier en produits financiers Meilleurtaux.com a récemment présenté sa dernière étude « Acheter ou louer ? », pour aider à choisir entre la location et l’achat d’une résidence principale. « Si on considère l’ensemble du territoire, l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans et 5 mois pour un 70 m² (soit 1 an et 8 mois de plus qu’en 2019 en moyenne), indique Meilleurtaux.com. Sur les 36 villes étudiées, 4 villes à savoir Caen, Clermont Ferrand, Metz, Nîmes, voient diminuer la durée de détention nécessaire d’un bien par rapport à l’année dernière ».

L’accroissement de la durée de détention nécessaire s’accroit à Paris, Lyon, Boulogne Billancourt et Bordeaux. « A Paris, il faut 4 ans et 8 mois de plus qu’en 2019 pour que l’achat de sa résidence principale soit « économiquement intéressant ». A Lyon , la ville voit plus que doubler le nombre d’années nécessaire à l’atteinte de la rentabilité, avec 18 années contre 7 années et 6 mois en 2019, du fait de la forte hausse des prix enregistrée.

S’il existe de grandes disparités entre certaines villes, l’achat immobilier reste une vraie valeur refuge.

La question de la rentabilité d’un achat immobilier peut également concerner un projet de revente.  Pour rentabiliser un achat, les frais de transaction immobilière, et notamment les frais de notaire, doivent être amortis. Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et comprennent une taxe départementale

(variable selon les départements mais en moyenne de 4,5%) ; une taxe communale (1,20%) ; Des frais d’assiette (0,10%) ; la rémunération du notaire ou « émoluments » proportionnels, compris entre 0,79% (pour la tranche au-delà de 60 000€) et 3,870% (pour la tranche de 0 à 6 500€) ; des émoluments de formalités et les frais de publication par le service des hypothèques.

Avec une augmentation du marché à 3% par an, il faut attendre au moins 2 ans pour rentabiliser et absorber ce coût. Mais il faudra attendre une année de plus si vous devez aussi intégrer des frais d’agence, et une autre pour absorber le coût des travaux potentiels qui n’ont pas forcément augmenté la valeur intrinsèque du bien.

Concernant l’investissement locatif, de grandes disparités existent selon les villes. A Paris et en proche banlieue pas exemple, les prix sont élevés en termes de ratio prix/m2. Les prix sont élevés et n’assurent pas une rentabilité très élevée. L’achat à 180 000 € d’ une studette de 15 m2, soit 12 000 euros/ m2, louée 800 euros par mois, le remboursement du crédit auquel s’ajoutent le paiement des taxes foncières et des travaux de copropriété, ne seront pas couverts par les revenus locatifs.

Mais avec l’augmentation des prix, les produits achetés il y a 15 ou 20 ans ont pris de la valeur.

En province, dans les villes où l’immobilier est beaucoup moins cher, le raisonnement est différent. L’ achat à 80 000 euros un 2 pièces de 40 m2 à Périgueux, que vous le louez 500 euros, avec un crédit à rembourser de 400 euros, la rentabilité est plus élevée. Mais 10 ans plus tard, dans une commune, où le bassin de l’emploi n’est pas dynamique, le bien immobilier ne se valorisera guère.